大きな敷地に同じような2～３住戸長屋がA棟～G棟の6棟建っています。

それぞれの棟は敷地を小割に分割し約20年前に建築確認申請を行っていますので、

当時の建築基準法上の集団規定を満たすように建てられているはずです。

ただ、どうやら敷地全体で見ると、建ぺい率が余っていそうなので、空いている部分に収益物件が建てられないか、

というのが今回地主さん（大家さん）から与えられたミッションです。

先ずは空いている部分にどんな敷地設定ができるかというところから。

過去に6棟建築したときに、中央に小さな中庭を作りその下に消火水槽（消防水利）を設定したようです。

消防水利とはその地域に火災などが発生した際に消火水源れる水槽や消火栓のこと。

そのうち消火水槽は消火栓がインフラ整備されていない地区には、市や町の都市計画課や消防署から、

開発する規模によって消火水槽を建て主負担で作るように指導されている施設です。

近年、消火栓整備や消火活動能力が発達して水槽がいらなくなる地域も出来てきていることから、

水槽の為に空けておくのはもったいない、そんな指導は多分今は無いはずだ、と感じ

管轄消防署にて調べたところ、やはり「現在の指導基準ではここには不要」でしたので、

この中庭が新築敷地として使えそうだということになりました。

次に、仮にここに建物が出来たときにそれぞれの棟が建っている敷地が建築基準法や神奈川県建築基準条例に

違反していないかという集団規定問題。

検討したところ、敷地設定をし直す必要が出てくる棟が4棟出てきました。

つまり、建ぺい率等が確保されていてなおかつ各住戸から道路までの避難経路が

近年の新しい基準で確保されていなければなりません。

D棟の敷地などは苦心の検討結果、長い通路を介して道路に出る敷地設定に。

これ、はっきり言って無意味な設定で、こんな迂回しなくても何のことは無く隣の敷地を介して道路に出られるのです。

1団地として見れば全く無意味な設定ですが、お役所はそんなことには頑なに耳を貸さないのです。

でも確かに、もしも代替わりしてD棟だけ売ってしまうという地主さんだったら、、ということですね。

最近のニュースでも、前面庭を切り売りしたら、採光がとれなくなっていわゆる既存不適格となってしまい、

建築基準法違反で問題になっているマンションがありました。

更に現在停めている車をどこに移動させるか等の問題など課題が山積みです。

この時点で役所関係往復10回現地調査確認5回、設計作業は紙に描くことだけではないんです。

そんな現実から逃避するように、この段階でのスケッチやボリュームスタディは楽しいもの。

次回は、12条5項などという固いテーマにしようかと。。

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