一般的にツーバイフォー構造の建物は改修が難しいと言われます。

簡単に説明すると建物を数個のブロックの組み合わせと考え、一つ一つのブロックの面剛性を確保して全体を構成するのがツーバイフォー構造です。

在来工法においても構造壁という考え方はありますが、天井や床の水平耐力はあまり重視しないので、比較的改修は楽です。

それに対してツーバイフォー構造では、例えば床をはがす、という行為はブロックの面剛性のバランスが崩れるからNGというのです。

プラン（いわゆる「間取り」）の変更も壁の位置を動かすことになるので難しい、というのも同じ理由からです。

今回の改修案件はまさにこのツーバイフォー構造の住宅の改修、しかも大胆なプラン変更を伴う改修です。

うまくいくかドキドキしますね。。

ここで、「建築確認申請」について少々、

「建築確認申請」は一般的に「建築」（新築、増築、改築、移転）、「大規模修繕・模様替え」の

行為がある場合に、行政に建物建てても良いよ、というお墨付きをもらう行為で、

「都市計画区域内（いわゆる商業地域など用途地域が決まっている地域）」における「建築物」においては、

「法22条地域内（防火上の区域分け）」の「新築」または、床10㎡を超える「増築、改築、移転」

「準防火または防火地域」の規模に関係なく「新築、増築、改築、移転」

上記関係なく「大規模な修繕」、「大規模な模様替」

の時に必要になります。これが大前提です。

「都市計画区域外」における建築行為ついてはまず、設計の仕事をしていて一度も遭遇したことがありませんので、割愛。

（これから都市計画を決定するという地域の都市計画設計はしたことはありますが。。）

また、都市計画区域内であっても「市街化調整区域内での建築」についても特殊な例なので別途解説します。

ここで、今回の改修工事は基準法的にどういった行為にあたるのか、整理してみます。

当然、新築や増築、移転ではありません。改築か大規模な模様替えか、というところでしょう。

「改築」とは建物全体または一部を一旦壊して、同じ場所に同じ規模で建て直すこと。

「大規模な模様替」とは建築物の防火上構造耐力上重要な壁や柱などの半分以上を元と違った材料を用いて作り直すこと。

ほとんど同じことを言ってるようですが、大きな違いは簡単に言いますと、

構造体などを含み一旦壊してほぼ同じもの、間取りを作り直すのが改築で

過半の間仕切り壁の移動（プラン変更）などをするのが大規模な模様替ということです。

まあ、多めに見積もって今回はこれですね、「大規模な模様替」。

そして、以下のすべてを満たす場合は申請不要となる例外があります。

・事務所や個人住宅など、特殊建築物以外

（共同住宅や店舗など特殊建築物の場合は200㎡以下）

・木造建築物で階数２以下、延べ面積５００㎡以下、最高高さ１３m以下、軒高９m以下

（木造以外の建築物の場合は階数１階、延べ面積２００㎡以下）

ここまでの条件はいわゆる「四号建築物」の条件。さらに

・（四号建築物の）「大規模な修繕」、「大規模な模様替」

したがって今回の案件は、建築確認申請は不要なのです。

一般的な木造住宅の改修工事のほとんどはこれに当てはまるんでしょうけど、

銀行はなかなか納得してくれなくて、用語の定義から説明しなくてはならず大変でした。

確認申請不要条件については基準法上いろいろな条文に飛ばされるのでだいぶ苦労しました。

最後に、「床面積」について。

基準法上では建物の床面積を合計したものを「床面積」、そこから容積対象外部分の面積を除いたものを「延べ面積」と定義されています。

（一般的に良く使う「延べ床面積」という言葉は基準法上には存在しません。）

また、その「床面積」は厳密には「登記面積」と違う、という問題がある、という話です。

今回の改修工事では1階の一部屋を壊して9㎡ほどのオープンスペースとして何にでも使えるような空間にする計画で、

この空間は基準法的には「荷捌きスペース」同様普通に床面積にカウントします。

ややこしいことに、基準法では「車庫」は容積対象面積から除外されるので、「車庫」と言ってしまうと延べ面積は9㎡減ってしまうのです。

そこで、車庫は別に1台分あるので、この空間は車庫ではなく「土間」として利用する空間です、と宣言すれば面積は変わらないことになるので、

登記面積も変わらず、登記変更の手間と手数料が省ける、Good Job、と思っていましたが、

このことを銀行を通じて司法書士に確かめたところ、建物内部利用としての面積が減ったという理由で、

登記的にはこの9㎡ほど減った面積つまり「延べ面積」で登記変更しないといけないようなのです。

まとめると、基準法上には「床面積」と「延べ面積」があって、「登記面積」とも定義が違う、ということです。

同じ行政でも法務局の登記と建設局の建築確認がリンクしていないとはいえ、なんだかもやもやする話です。

同じようなことが、消防署との関係でも言えるのですが、それはまた後日